O advogado Ruy Leal fala sobre os direitos imobiliários
por Ruy Leal, advogado
A Revista Sacada nos abre a possibilidade de escrevermos sobre Direito, com foco nos aspectos do Direito Imobiliário. Assumimos este compromisso com a intenção de fazermos deste espaço um meio de troca de ideias a simplificar a compreensão dos aspectos jurídicos, com uma linguagem clara e direta.
Nesta oportunidade, falaremos do contrato e da necessidade de agirmos com boa-fé.
A ideia de contratar é a mesma de acertar, definir. O contrato assinado é o que fecha o negócio desejado pelas partes. Seu instrumento é a forma por meio da qual se coloca no papel o acerto feito entre as partes. Simples assim. Chamaremos o instrumento do contrato, só de contrato.
Nesta tarefa, de pôr no papel o acerto feito, é importante a atuação de um Advogado. Não só para os grandes contratos, mas para todos. Pois, é no contrato que estará toda a regra do jogo daquela relação. O que é fundamental para que se evitem conflitos.
Como a regra do negócio, o contrato funciona da mesma forma que as regras de um jogo comum. Sem as regras claras e definidas, não se pode negociar, nem jogar com confiança e segurança.
Confiança e segurança. Estes são os pontos deste texto.
Quando se elabora um contrato, é porque se deseja manter os efeitos do acerto realizado entre as partes. Nada mais que isso. Não se vislumbra a elaboração de um contrato como um conjunto de armadilhas para a outra pessoa ou mesmo como uma forma de prisão, em clausuras, por meio das cláusulas contratuais, que não tem este nome à toa.
No Direito Moderno não há mais espaço para esta ideia antiga.
O contrato é instrumento de negócio. E, como tal, deve ser equilibrado e construído com base na boa-fé. Ou seja, devemos agir com honestidade e equilíbrio em nossas relações da vida, inclusive, e principalmente, nas jurídicas formalizadas em contratos.
Para que se tenha certeza do que é aqui dito, a Lei cuidou da boa-fé. O Novo Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406�2, faz menção ao termo “boa-fé” por 55, cinquenta e cinco, vezes!
Vai além, com sua força de Lei, impõe, a todos, o dever de sermos honestos e agirmos com boa-fé na celebração dos negócios.
O texto da Lei é claro e manda, por meio do artigo 422 do CC, que os contratantes guardem, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Ou seja, todos nós, para além dos valores morais que carregamos, devemos, por força de Lei, ser corretos e agirmos com boa-fé.
Esta deve ser a regra a conduzir tanto as partes como os Advogados, quando da elaboração do contrato. Todos devem sempre agir à luz da boa-fé.
Para além, mesmo com liberdade de contratar, todos devem exercê-la em razão e nos limites da função social do contrato, como normativa o artigo 421 do CC.
Segue a Lei com a mesma lógica, quando no artigo 423, nos mostra que: “Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.”.
Saindo do Direito Imobiliário, quem já conseguiu modificar um contrato de operadora de telefonia ou plano de saúde? Estes são exemplos de contrato de adesão. Quando, não temos o poder de modificar as cláusulas, apenas aderimos ao contrato já pronto. Neles, as cláusulas que não estejam claras ou que se choquem com outras devem ser interpretadas ao favor de quem adere, normalmente, o consumidor.
Por fim, percebemos que fica clara a opção da Lei brasileira. No nosso ordenamento jurídico, para além do que está escrito nos contratos, os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, como dita o art. 113 do CC.
Para cumprir a promessa de abordar o assunto jurídico de forma simples, com uma linguagem clara e direta, nos permita afirmar que: quando se elabora um contrato com a intenção de se lesar a outra parte, além de ferir a Lei e ter a possibilidade concreta dele ser anulado na Justiça, a parte que lesa só tem a certeza do quanto ganhou. Porém, jamais saberá quanto perdeu e/ou quando deixou de ganhar com a artimanha contratual que armou.
Não há mais espaço para contratos em que somente uma das partes ganha e a outra perde. Nas relações contratuais não há partes adversas. E sim, encontro de vontades.
Artigo publicado na versão impressa da revista Sacada.
