Por Fábio Ramos
Para os empreendedores, o inicio do ano é sempre uma fase para analisar o que foi feito anteriormente e corrigir erros, garantindo maior eficiência e produtividade para seu negócio. Com isso em vista, um dos tópicos que precisam de atenção especial nesse momento refere-se às documentações do imóvel no qual a empresa ocupa.
“É de extrema importância se atentar as questões de licenças e alvarás referentes ao imóvel comercial, pois, qualquer documento que tiver com informações incorretas ou com a data de vigência expirada faz com que o funcionamento do negócio esteja irregular”, afirma Fábio Ramos, diretor-geral da Plenno Arquitetura, empresa especializada em Real Estate Compliance.
Por isso, para que você se atente a essa questão, listamos abaixo 03 tópicos para analisar e resolver até o inicio de 2025.
Análise e planejamento das licenças que irão vencer no decorrer do ano
A quantidade de licenças e alvarás que um empreendimento deve possuir depende de algumas variáveis, como tamanho do imóvel e tipo de negócio, no entanto, algumas delas são indispensáveis a todos.Por isso, analisar os vencimentos desses documentos e se planejar para renová-las é fundamental para que não ocorra imprevistos no meio do caminho.
“Os principais documentos que devem ser verificados nessa análise são o alvará de funcionamento e o auto de vistoria do corpo de bombeiros, pois sem eles, nenhum empreendimento, seja ela do segmento comercial, industrial ou de serviços, está autorizada a operar”, ressalta Ramos.
Emitido pela prefeitura de cada município, o alvará de funcionamento autoriza uma empresa a iniciar suas atividades em determinado local, operando de forma regular e segura. Ele precisa ser renovado periodicamente, dependendo das regras do município, e não possuir um pode resultar em problemas legais para a organização. Além disso, esse alvará deve ser atualizado em caso de mudanças nas atividades ou alterações contratuais.
Já o auto de vistoria do corpo de bombeiros, ou A.V.C.B visa atestar que o local possui todos os equipamentos, sinalizações e infraestrutura mínima de prevenção e combate a incêndios. No geral, ele é válido por um período de 3 a 5 anos, devendo passar por revalidação sempre que houver construção e reforma; mudança da ocupação ou uso; ampliação da área construída; construções provisórias ou após o período pré-estabelecido, sendo que a não apresentação deste documento constitui-se um ilícito criminal, com severas implicações administrativas e jurídicas.
IPTU
A cobrança do IPTU acontece todo ano, geralmente nos primeiros meses, e é referente a cada propriedade na área urbana.Muitas vezes, quando a cobrança chega o empreendedor tem aquela surpresa desagradável com o valor, afinal, ele é reajustado anualmente, levando em consideração a valorização do imóvel e da região, além de mudanças nas leis municipais.
‘Existem diversos vetores para calcular o valor a ser pago por cada propriedade, podendo variar de acordo com cada legislação municipal. Entretanto, os mais comuns são: o valor venal, a idade do imóvel e a qualidade da edificação’, explica o especialista em compliance imobiliário.
O valor venal é medido levando em conta a área do terreno, o espaço construído, a localização e valorização da região. Se algum desses itens é alterado, como no caso de mudança no espaço construído, o valor venal também muda, acarretando na alteração do valor do IPTU. Além disso, a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos, definidos pelos municípios, também incidem sobre o valor.
Caso o empreendedor acredite que há inconsistência no valor cobrado é possível entrar com questionamento em relação ao IPTU. De acordo com o profissional da Plenno Arquitetura é preciso realizar um estudo para entender as razões do aumento e saber como a prefeitura do município em questão chegou naquele determinado valor. Constatado erros ou divergências é aberto um procedimento administrativo, chamado reclamação tributária.
Taxas
Além das licenças, alvarás e impostos já mencionados é de suma importância ficar atento a algumas taxas que são cobradas das empresas. Uma delas é a TFE, ou Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos, um tributo municipal cobrado de todas as organizações que funcionam em um determinado município. Essa taxa é usada para custear os serviços de fiscalização, vigilância e controle que a prefeitura presta às empresas.
Outra taxa comum é a Taxa de Autorização de Publicidade, tributo que visa regular a exploração de meios de publicidade em locais expostos ao público ou ao ar livre. “Verificar e analisar todas as taxas inerentes ao seu negócio pode evitar muitos problemas e dor de cabeça futura, pois o não pagamento por parte das empresas pode acarretar em sanções como multas e até o fechamento do estabelecimento”, finaliza Ramos.
FÁBIO RAMOS
Fabio Ramos é diretor-geral da Plenno Arquitetura, administrador de empresas com mais de 15 anos de experiência no segmento de Legislação Urbana, Real Estate Compliance e ESG aplicado ao segmento imobiliário. Atualmente, lidera uma equipe composta por mais de 50 profissionais entre arquitetos, engenheiros, advogados e analistas especializados em Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário).
