Para responder essa questão é importante fazer alguns esclarecimentos pertinentes
por GIL FERNANDES – Advogado, palestrante e conferencista condominial, consultor de construtoras, administradoras, imobiliárias e shoppings. Especialista em Direito Imobiliário, pela Universidade Estácio de Sá (RJ), e em Direito Público, pela Universidade Candido Mendes (RJ), leciona na Universidade de Ensino Superior de Feira de Santana, ministrando o curso Gestão de Condomínios.
Com muita frequência, sou consultado a respeito desse tema, afinal é justo a cobrança da taxa de condomínio proporcionalmente ao tamanho das unidades autônomas?
Para responder essa questão é importante fazer alguns esclarecimentos pertinentes. Inicialmente a lei brasileira estabelece que a forma de cobrança das taxas de condomínio deve ser estabelecida pela convenção, essa por sua vez pode indicar como modalidade de cobrança a fração ideal de cada unidade.
O Código Civil esclarece que havendo omissão da convenção condominial quanto a esse tema, deverá prevalecer a presunção que todas as unidades são iguais para efeito do rateio. Logo, surge a possibilidade de promover o rateio de forma isonômica entre as unidades condominiais privativas.
Diante dessa dualidade, qual a postura mais adequada na cobrança das taxas? O artigo 1.315 do Código Civil conceitua a taxa de condomínio, segundo a melhor interpretação do dispositivo legal, como o rateio das despesas comuns, ou seja, aqueles gastos que envolvem a manutenção dos serviços e das áreas que servem à comunidade como um todo. Por esse prisma, não é possível mensurar quanto um condômino utiliza mais o elevador ou a piscina que os demais moradores. Assim sendo, porque deve o condômino que possui um terreno maior ter que pagar uma taxa maior?
Ressalta-se que o STJ já decidiu no Recurso Especial 541.317-RS que o pagamento da taxa de condomínio deve ser igualitário, conforme decisão proferida pelos cinco ministros (Cesar Asfor Rocha, Aldir Passarinho Junior, Fernando Gonçalves, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro), em que aponta que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal”.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias ‘acarretam menor despesa’, “porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”.
Certamente, o assunto é polêmico e afeta diversos interesses a ponto de gerar calorosas manifestações, todavia, entendemos que a taxa condominial deve ser cobrada por unidade, exceto se houver nítida oneração do condomínio pelo uso de um ou de mais de um condômino. Recomendamos que o assunto seja conduzido pela convenção usando sempre o bom senso.
Matéria publicada na versão impressa da revista Sacada.
