Quando vemos queixas de grandes inadimplências em condomínios, geralmente elas estão associadas à apatia na cobrança
por Gil Fernandes
A contabilidade de um condomínio é extremamente simplificada. De um lado, temos as receitas. Do outro, as despesas. Então, em tese, fechar as contas no final do mês deveria ser uma tarefa fácil. Digo deveria porque, na prática, essa tarefa não é simples.
É comum a existência de condomínios em situações extremamente difíceis, com as contas no “vermelho” e, pior, com as áreas comuns extremamente desgastadas e sem qualquer previsão de reparos, por conta da inadimplência. Toda essa conjectura culmina na desvalorização dos imóveis e no repasse injusto das despesas para os adimplentes. Mas e aí, o que fazer?
Inicialmente, é importante frisar que não existe uma mágica que, da noite para o dia, resolva um problema que acompanha o condomínio há anos. O segredo é arregaçar as “mangas” e trabalhar! Um dos passos essenciais é ajustar a convenção, a fim de torná-la impiedosa com os inadimplentes. Mas como assim?
Primeiro, a convenção deve ser ajustada quanto aos percentuais de juros moratórios, uma vez que a multa de 2% é inalterável. Em alguns casos, as convenções silenciam quanto aos juros. E, sendo assim, a Lei estabelece que, no silêncio das normas internas, seja aplicado o percentual de 1%.
No entanto, a convenção pode e deve ser alterada nos termos da Lei. Logo, sugerimos que o percentual de juros seja majorado observando-se o limite razoável de 10%, mas não é só. É preciso estabelecer, de forma clara, que as despesas com advogado serão incorporadas às taxas de condomínios não pagas.
Todo condomínio deve ter ou contratar um departamento de cobrança, que telefona, que manda carta, que, no ditado popular, “enche o saco do devedor”. Não conheço ninguém que goste de ser cobrado. Logo, uma boa e constante cobrança administrativa fará, seguramente, com que o condomínio recupere boa parte da inadimplência. Bem verdade que há casos em que se esgotam todas as tentativas amigáveis, não restando alternativa senão judicializar a cobrança.
No que concerne à judicialização, o condomínio foi muito beneficiado com a Lei dos juizados especiais, porque, com o advento de suas alterações, o condomínio passou a ser admitido como parte legítima na propositura de ações de cobrança. E isso significa muito! Primeiro, o condomínio passa a gozar da prerrogativa da assistência gratuita judiciária, ou seja, fica isento de custas processuais; depois, passa a usufruir da celeridade, simplicidade e economicidade, princípios comuns à justiça especial.
Em linhas gerais, é possível ajuizar a demanda e, no mesmo instante, saber quando e onde será sua audiência e quem será o juiz responsável pelo julgamento. A audiência é marcada, em média, com 30 dias e, na maioria das vezes, chega-se a um acordo! Todavia, se não houver acordo, o julgamento e a sentença, via de regra, não demoram a sair.
Na prática, dosar homeopaticamente as ações de cobrança tem dado bons resultados. Quando vemos queixas de grandes inadimplências em condomínios, geralmente elas estão associadas à apatia na cobrança. Assim sendo, a cobrança deve ser um trabalho contínuo e eficaz, que usa a Lei como ferramenta imprescindível. Então, mãos à obra!
Matéria publicada na versão impressa da revista Sacada
