“Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Examine a proposta; na dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado”, afirma Flávia Pacheco
por Dra. Flávia Pacheco, advogada
Todos sonham em adquirir a casa própria e sair do aluguel. Nos últimos anos, com o boom imobiliário, tem se tornado realidade para muitos brasileiros a almejada aquisição da casa própria, mormente, pela facilitação da compra de imóveis ainda na planta. Entretanto, adquirir um imóvel na planta exige dos interessados, além de vários cuidados, muita atenção. É necessário tomar uma série de precauções e seguir alguns procedimentos, antes e depois da compra, para não correr riscos ou enfrentar problemas posteriores.
A aquisição deste tipo de imóvel requer uma pesquisa criteriosa e mais detalhada por parte do comprador. Isso porque o imóvel ainda será construído, correndo o consumidor o risco de enfrentar problemas como demora/atrasos na entrega, posterior alteração na metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à Prefeitura e demais órgãos públicos (documentação, falta de segurança, etc.), índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, entre outros.
Análise da Oferta
Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis daquela construtora. Visite prédios já construídos e entregues. Se possível converse com moradores ou com o síndico, perguntando sobre eventuais problemas na edificação.
No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida (se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz do sol – nascente ou poente, etc.). No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, piso, metais, conforme o caso). Questione sobre o regime de construção. Saiba que se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor à título de taxa de administração.
– Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações, intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento, saiba que além dos juros haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, esse deverá estar identificado.
– Veja se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, mês e ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
– Guarde todo o material de publicidade (folhetos, prospectos, anúncios de jornais etc.).
Há algumas investigações importantes a serem feitas como a verificação se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela Prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente. Outrossim, não deixe de verificar quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Contrato
Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Examine a proposta e o contrato; na dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco (para que não sejam completados a posteriori).
Devem constar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir a acabamento final.
Verifique se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64 – que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.
Ao assinar o contrato lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento.
Em todos os casos os contratos podem ser submetidos a apreciação judicial para que o consumidor tenha seus direitos garantidos. Finalmente, cumpre salientar que, quando o atraso na entrega é injustificado e o comprador está morando de aluguel, tal aluguel deverá ser pago pela construtora/ incorporadora. Importante sempre ficar atento para que, o referido sonho, não venha a se tornar pesadelo! Sentindo-se lesado, o consumidor deverá recorrer ao Judiciário por meio de advogado especializado.
Artigo publicado na versão impressa da revista Sacada.
