Artigo Franz Duarte Almeida*
A realidade do mercado imobiliário nesses tempos de pandemia tem gerado algumas surpresas positivas, felizmente! Dentre essas, um aumento acentuado nas locações por temporada de casas de alto padrão, sobretudo, de maio de 2020 para cá, após seu início.
Esse evento encontra uma explicação muito simples quando se analisa o perfil dos locatários, famílias, que por conta da situação pandêmica, se viram obrigadas a ficar restritas em seus apartamentos e, com isso, decidiram por uma melhor qualidade de vida, ainda que durante um curto período, fora dos grandes centros, alugando imóveis em regiões próximas com espaços abertos para o “ar livre”.
Nasce, daí, o aquecimento da procura, e, com esse, o alerta dos cuidados que devem ter os locadores. De pronto, surgem perguntas do tipo: posso alugar meu imóvel por um ano e receber o valor integral antecipadamente? Para responder é preciso traçar algumas linhas explicativas.
Inicia-se dizendo que a modalidade “temporada” se caracteriza por dois fatores: destinação do bem e limitação do tempo. Isso mesmo! O imóvel deve ser destinado para residência temporária do locatário e o prazo do aluguel não deve exceder 90 (noventa) dias. Permanecendo o locatário, após os 90 (noventa) dias, por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, este somente poderá denunciar (encerrar unilateralmente) o contrato após 30 (trinta) meses do seu início ou, motivadamente, nas hipóteses do artigo 47, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Assim, a primeira resposta é no sentido de que optando o locador em alugar seu bem imóvel, a exemplo sua bela casa de praia, por um ano, não restará caracterizada temporada e sim uma locação convencional residencial, sujeitando-se a ter que aguardar ultrapassar 5 (cinco) anos para poder retomá-la, exceto existindo um dos outros motivos referidos no artigo supracitado.
Quanto ao recebimento integral antecipadamente em locação por temporada, não só pode como deve ser feito dessa forma. Basta projetar um cenário fictício desse tipo de negócio e perceber que não seria seguro receber após a saída do locatário. O legislador foi muito feliz quando na já referenciada Lei estabeleceu as 2 (duas) hipóteses permitidas para cobrança antecipada do aluguel: locações por temporada e contratos desprovidos de qualquer das modalidades de garantia.
Aqui, abrindo-se um parêntese, comumente, surge outra indagação acerca da possibilidade de ser exigida uma das garantias nesse tipo de aluguel. Segue-se no mesmo trilho, ou seja, permitese e recomenda-se. Vejamos!
Nessa modalidade, embora não obrigatório, predomina os bens serem locados com móveis. Estes, juntamente com todos os utensílios que guarnecem o imóvel, devem ser relacionados constando o estado em que se encontram. Daí, a necessidade natural de estabelecer alguma garantia, sendo a mais usual para essa natureza a caução em dinheiro.
Outro ponto que também é perguntado se existe alguma irregularidade em oferecer um “plus”, isto é, uma espécie de serviço agregado, especificado pela maioria dos locadores de alto padrão como sendo a disponibilização da secretária “full time” e do abastecimento por esses de gêneros alimentícios selecionados pelo locatário. A resposta é não. Contudo, tal(tais) serviço(s) não está(estão) materializado(s) na Lei do Inquilinato. Trata(m)-se de outra(s) avença(s)!
Dessa forma, cabe ao locador prevenir-se de possível responsabilidade, devendo contemplar, minuciosamente, todo o detalhamento do negócio firmado no contrato. Caminhando-se para o final, restando muitos outros riscos não esgotados com este trabalho, cabe alertar para lavagem de dinheiro. Sim, esta, em algumas situações, costuma ocorrer despercebida pelos locadores. Ressalte-se que o cerne do presente artigo foram casas de alto padrão. Fácil fica o entendimento quando exemplificado. Tomando-se por base a Bahia, estado deste autor, numa diária média, por exemplo, em Praia do Forte, de R$4.000,00 (quatro mil reais), chega-se, ao longo de 30 (trinta) dias, a R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), totalizando em 90 (noventa), reforce-se, prazo máximo para configurar temporada, R$360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).
Valor este expressivo e visado pelos conhecidos “criminosos de elite” para a prática da ilicitude do tipo. Dispensa-se frisar a necessidade de redobrar a cautela, contemplando-se no contrato qualificação ampla dos locatários, com base nos documentos solicitados, mecanismos utilizados para análise cadastral desses e declaração expressa de que não possuem envolvimento com terrorismo e que os valores utilizados para pagamento se originam do ingresso de receitas legais, devidamente comprovadas e declaradas perante os órgãos competentes.
Encerra-se, com breves linhas, na expectativa de ter transmitido um conteúdo esclarecedor do que foi ora abordado, objetivando contribuir de maneira muito singela com o fantástico universo que é o mercado imobiliário, desafiador em todas suas vertentes, incluindo-se, tamanha a grandeza, as relações locatícias.
*Franz Duarte Almeida
Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
