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Artigo por Gil Fernandes*
Há muito tempo se discute sobre a legitimidade das cobranças das taxas de manutenção e conservação das áreas institucionais dos loteamentos administrados por associações sem finalidade lucrativa. O tema suscita interesse geral posto que com o “boom” imobiliário vários empreendimentos foram constituídos no formato de loteamentos urbanos, os quais são regidos pela Lei 6766/79.
O grande desafio era realizar a cobrança das taxas de rateio desses empreendimentos, uma vez que muitos moradores invocavam a aplicação do artigo 5º, inciso XX, da constituição federal para se desviar do pagamento das respectivas taxas. O inciso diz o seguinte:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
O argumento utilizado era que não havia obrigação de se associar, logo, não haveria motivos para a cobrança compulsória, o grande detalhe é que todos associados ou não, se beneficiavam dos serviços comuns, como segurança e limpeza, e a excusa do pagamento das taxas caracterizavam-se como enriquecimento sem causa, tendo em vista o beneficio dos serviços dipostos aos moradores.
Todavia, a justiça afastava a tese de enriquecimento ilícito a teor do aspecto formal dos loteamentos à luz da lei especial, o que beneficiou sobremodo os devedores.
Quando a matéria parecia estar esgotada, veio a vigência da lei 13.465/17, que em seu artigo 78º, trouxe novidades para os loteamentos clássicos (sem fração ideal), ao incluir, o art. 36-A e seu parágrafo único:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando a valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
A lei é nova, a discussão é velha, e o problema precisa ser resolvido, não se sabe os rumos dessas alteraçóes legislativas, o fato é que a vida dos devedores de associações de loteamento tende a ficar mais difícil!
(*) Gil Fernandes é advogado; palestrante; consultor jurídico de condomínios, construtoras, administradoras, imobiliárias e shoppings; especialista em direito imobiliário; pós-graduando em negócios imobiliários pela faculdade Baiana de Direito; professor convidado da UNEF, Universidade de ensino superior de Feira de Santana (curso de gestão de condomínio); membro da comissão de ensino jurídico da OAB seccional Feira de Santana.
Artigo publicado na 10ª edição impressa da revista Sacada
