O advogado Gil Fernandes explica sobre questões condominiais
por Gil Fernandes,
Advogado, palestrante e conferencista condominial, consultor de construtoras, administradoras, imobiliárias e shoppings. Especialista em Direito Imobiliário – Universidade Estácio de Sá (RJ).
É dever do síndico prestar contas de forma clara e objetiva da sua gestão aos demais condôminos, devendo a prestação ser realizada anualmente por imperativo legal ou sempre que exigida pelos condôminos. A obrigação decorre do atendimento necessário aos princípios da transparência e da lisura das contas e dos gastos do condomínio. Vale dizer que o condomínio, embora seja um ente despersonalizado juridicamente, possui capacidade postulatória de em juízo requerer a apresentação compulsória da prestação de contas.
Trata-se de uma ação com rito especial e pode ser proposta por qualquer condômino interessado, tendo como objetivo principal pedir a outrem que demonstre o resultado da administração, verificação da utilização de bens, frutos e rendimentos, sendo que esta obrigação origina-se de previsão legal ou mesmo entre as partes, como em um contrato ou uma convenção de condomínio e refere-se a um dos procedimentos processuais de jurisdição contenciosa.
Logo, se por um lado o condômino é obrigado a concorrer com o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, conforme preconiza o artigo 1.315 do Código Civil, do outro a legislação impõe a obrigação de aplicar corretamente os recursos financeiros e de apresentar seus relatórios aos coproprietários.
O síndico não pode, ou pelo menos não deve, tomar decisões onerosas e de forma unilateral. É sabido que o responsável legal do condomínio não responde pessoalmente pelos débitos adquiridos em nome do condomínio, todavia, se sobrevier no condomínio prejuízos decorrentes da imperícia, negligência ou omissão do síndico, poderão os condôminos através dos relatórios financeiros requerer explicações e até mesmo a compensação dos prejuízos experimentados.
Em outro giro, concluímos que existem duas espécies de ação de prestação de contas, sendo uma promovida por quem tem o direito de exigir as contas e outra promovida por quem tem a obrigação de prestá-las. No caso da ação de exigir contas, esta será proposta pelo condômino. Na primeira fase dessa ação, tem-se por objetivo revelar a existência ou inexistência do dever de prestar contas. Na segunda fase, que só existirá caso o juiz entenda que há a obrigação de prestar contas, far-se-á a apuração das contas e verificação de eventual saldo a favor de alguma das partes, por isso a natureza dúplice. Tem natureza condenatória e força de título executivo. O procedimento da primeira fase engloba a petição inicial, a contestação e impugnação. Nessa fase, o magistrado realiza a verificação conforme as teses e rol de documentos trazidos aos autos. Após determinado se existe ou não a obrigação de prestar contas, o juiz determinará a mesma através de sentença de primeira fase.
Apresentados todos os documentos, aqui em segunda fase, os quais devem ser de forma mercantil segundo o art. 917 do Código de Processo Civil, as partes envolvidas poderão contestá-las e neste momento surge a figura do assistente técnico, o qual irá realizar a perícia de cálculo, objetivando esclarecer valores corretos da prestação de contas. Após o recebimento dos cálculos do perito, as partes podem ainda questionar mais uma vez seus cálculos e cada uma solicitar um cálculo com assistente técnico para confrontar os cálculos do perito nomeado pelo juiz. Após chegar-se à concordância dos valores, o juiz fará a análise e determinará, através de sentença de segunda fase, o pagamento de valores que estejam divergentes com a prestação de contas. Importante observar que da sentença de segunda fase que determinou a condenação de um dos polos, tanto autor como réu, caberá ainda apelação, que será enviada ao Tribunal de Justiça, órgão julgador ad quem, com o objetivo de análise do valor da sentença de primeiro grau, ad quo.
Matéria publicada na versão impressa da revista Sacada.
